Licik. Sifu hartanah diam2 pasang jerat. Makan keliling selagi boleh. Akhirnya pembeli yg tanggung

Foto sekadar hiasan

Assalamualaikum admin, harap dapat siarkan confession saya tentang sifu hartanah.

Dalam pelaburan hartanah, satu masa seseorang pelabur akan sampai satu tahap di mana semakin sukar untuk terus melabur dan terus membuat keuntungan seperti sebelumnya.

Biasanya, akibat tidak lagi mendapat 90% margin pinjaman rumah kerana telah telah penuhi kouta pinjaman perumahan 90%, semakin sukar mendapat pinjaman kerana bank pula akan melihat individu yang mempunyai banyak pinjaman rumah berisiko tinggi dan pulangan sewa rumah dan harga jualan rumah yang rendah berbanding harga beli.

Hari ini kita dapat lihat harga telah jatuh dan ramai menjualkan rumah di bawah harga belian dengan pemaju. Era pelaburan hartanah menguntung seperti 2010-2013 telah berlalu.

Jadi, sebilangan besar pelabur tegar terutama sifu hartanah di Malaysia telah mencapai suatu had atau hitting wall dalam pelaburan hartanah mereka. Mereka tidak boleh lagi menjana keuntungan lumayan seperti dulu. Hampir semua pelaburan hartanah jenis undercon merugikan.

Jadi satu satunya cara mereka dapat terus menjana pendapatan baru adalah melalui komisyen jualan hartanah, client fees, seminar, penjualan rumah, servis uruskan rumah, renovasi dan consulatation one-to-one. Yang paling menguntungkan dan lumayan, adalah komisyen jualan hartanah kepada pengikut mereka.

Oleh itu, sebenarnya sifu hartanah ini adalah ejen penjualan hartanah superstar atau super agent. Mampu menjual beratus ratus unit hartanah sekaligus kepada pengikut setia mereka.

Saya tidak pernah hadir ke semua kelas, one-to-one, seminar sifu hartanah yang ada di Malaysia. Tetapi dari pengamatan, observasi, interaksi dan pengalaman, ini adalah bagaimana model perniagaan sifu hartanah di Malaysia (yang semestinya serupa dengan sifu hartanah lain di pasaran). Inilah cara atau rahsia bagaimana sifu hartanah buat duit dan keuntungan yang besar.

Saya harap kita semua dapat membuka mata dan elakkan diri dari tertipu dengan tipu daya sifu hartanah. Ramai sebenarnya telah menjadi mngsa, termasuklah saya sendiri.

Ramai juga taasub dan tidak sedar mereka sebenarnya telah ditipu, pelaburan mereka tidak menguntungkan, bahkan menjadi alat mengkayakan sifu hartanah tersebut.

A) PRODUK

Sama seperti seminar/ ceramah awam, sifu hartanah akan memuat naik video mingguan/ bulanan mengenai analisis kawasan, kriteria harta tanah, keadaan ekonomi/ politik semasa yang berkaitan dengan sektor harta tanah, moratorium pinjaman, pulangan tunai, penilaian harta tanah dan banyak topik lain yang berkaitan dengan pelaburan harta tanah.

Harga bulanan yang murah ditawarkan kepada siapa ingin sertai. Ingin tahu mengapa sifu hartanah mengenakan harga yang rendah untuk menyertai facebook private group? Ini adalah marketing funnel yang murah untuk mempengaruhi dan menarik orang untuk membeli produknya/programnya yang lain.

Di akhir setiap seminar facebook private group, sifu hartanah akan menunjukkan slide produknya/ programnya, menarik orang untuk menyertai seminar sifu hartanahnya/ mengambil bahagian menjadi client dan join seminar yang lebih mahal untuk mendapatkan lebih banyak ‘benefits’ via his bulk purchase groups.

Apabila sifu hartanah menceritakan topik topik tertentu dalam pelaburan hartanah, sifu hartanah akan mengatakan perkara seperti,

“I can’t elaborate on this concept- area tier, dragon- tail, body, head- because I only cover this during my sifu hartanah seminar so it won’t be fair to them”. He has stopped presenting the videos himself (now presented by sifu hartanah employee) to focus on his public seminars.

Webinar Mingguan di Facebook – Sebelum berlakunya pandemik C19, sifu hartanah biasanya memberi ‘free talk’ di showroom pemaju hartanah.

Mirip dengan Sifu Hartanah Private Facebook Group, sejak C19, sifu hartanah melaksanakan webinar mingguan percuma untuk mempunyai bigger marketing funnel, mengenai topik yang berkaitan dengan pelaburan harta tanah.

Pada akhir setiap webinar mingguan, sifu hartanah akan menunjukkan slide produknya, menarik orang untuk menyertai seminar sifu hartanah/ mengambil bahagian sebagai client untuk mendapatkan lebih banyak ‘benefits’ via his bulk purchase groups.

Testimoni client yang berjaya turut disertakan. Seminar mingguan adalah kaedah utama untuk menarik lebih ramai lagi untuk menjadi client dan membeli rumah dengannya.

One-to-one consultation- Jika anda perlu berjumpa dengannya dan membayar fees, bertanya tentang pelaburan hartanah anda telah buat, kemungkinan besar sifu hartanah akan menyatakan hartanah anda pilih untuk pelaburan (tanpa melalui sifu hartanah) untuk pelaburan adalah shitty, tak baik, merugikan, tidak beretika, mengambil hak orang miskin dan bleeding money.

Pada akhirnya, dia akan mendorong anda untuk (upselling): menjadi sebagai klien/ seminar/ 1%, kumpulan pembelian pukal kerana anda begitu teruk memilih hartanah sendiri untuk tujuan pelaburan. Akhirnya anda akan jadi client sifu hartanah untuk membeli hartanah.

Jika anda memiliki rumah low cost yang sedang disewakan atau memiliki lebih dari 1 rumah, pastinya sifu hartanah akan bagi nasihat untuk menjualnya sehingga tinggal 1 rumah sahaja.

Selepas menjual rumah, sifu hartanah akan menasihati untuk membuat multiple submission atau loan compression untuk membeli lebih banyak hartanah sifu jual, misalnya 2, 3 atau empat rumah lagi.

Ini kerana, rumah kedua masih mendapat 90%, pada peluang rumah kedua ini, sifu akan mempengaruhi anda untuk menggunakan peluang terakhir mendapat 90% pinjaman dengan membuat multiple submission untuk mendapatkan lebih banyak rumah pada 90% loan. Kaedah ini dikenali sebagai loan compression.

Kemudian ada pula seminar khas kepada pekerja pekerja eksekutif di mana sifu hartanah memuat naik beberapa video tambahan mengenai pinjaman, insurans dan kajian kes study dengan cas beberapa ratus RM yuran yang tidaklah mahal.

Biasanya dilaksanakan secara fizikal. Sama seperti facebook private group, ini adalah sebahagian daripada marketing funnel untuk menarik pekerja pekerja eksekutif dan profesional untuk menjadi client dan menyerrati program/seminar lebih mahal. Tambahan pula, golongan profesional ini biasanya bergaji besar dan dikalangan upper M40 dan T20.

Mereka mampu membeli hartanah yang mahal sehingga 1 juta dan merupakan mngsa yang mudah untuk menjual semua hartanah dijual sifu hartanah.

Tambahan pula, golongan ini kurang berpengetahuan tentang pelaburan hartanah, maka pemikiran dan kecenderungan mereka boleh dibentuk melalui seminar hartanah agar akhirnya mereka membeli hartanah yang mahal dan tak terjual.

Sifu hartanah akan menggembirakan anda dengan mengatakan bahawa anda boleh membeli hartanah dengan harga yang lebih rendah/ “istimewa/ orang dalam” daripada orang ramai kerana sifu hartanah ada hubungan langsung dengan pemaju hartanah.

Kemudian sifu hartanah akan mengatakan client utamanya akan mendapat keutamaan terlebih dahulu sehingga anda mungkin akan kehilangan unit yang baik dan tidak menjana wang sebanyak mereka. Oleh itu, anda harus segera menjadi client sifu hartanah dan dapat beli hartanah dengan harga istimewa melalui pembelian pukal.

Selain itu, sifu hartanah akan melakukan pemeriksaan CTOS/ CCRIS percuma untuk memeriksa kesihatan kewangan anda.

Kenyataannya adalah bahawa dia berusaha untuk melihat/ menyaring berapa banyak hartanah yang dapat anda beli sekaligus (loan compression and multiple submission) dan anggaran komisen yang dapat dilakukannya dari pembelian anda.

Secara umumnya, pembelian pukal hartanah akan mendapat harga lebih murah dari pembelian biasa. Sifu hartanah mampu mendapatkan diskaun sehingga 40% melalui pembelian pukal, namun hanya memberikan 30% kepada client-client. 10% adalah komisyen atau keuntungan sifu hartanah dalam pembelian pukal.

10% untuk komisyen hartanah adalah sangat tinggi, agen berdaftar pun hanya 3% sahaja. Keuntungan atau komisyen sifu hartanah ini dirahsiakan daripada client. Hanya diceritakan client dapat harga istimewa.

Client Sifu Hartanah- Ini adalah program utama sifu hartanah, mendorong semua orang menjadi client. Sifu Hartanah akan ‘mendorong’ anda untuk membeli banyak hartanah sekaligus (multiple submission or loan compression) untuk memaksimumkan “kuota pinjaman” terhad anda.

Sifu hartanah akan meminta anda dengan cepat melakukan multiple submission or loan compression as Bank Negara will be closing this loophole.

Katakan profil kewangan anda menunjukkan bahawa anda hanya dapat membeli satu unit pangsapuri 500k, dia akan memujuk anda untuk membeli lebih banyak unit (contohnya, dua, tiga, empat atau lebih) menggunakan loan compression.

In the client agreement, guru akan memasukkan klausa yang menyatakan bahawa anda harus membayar sejumlah wang kepadanya jika anda tidak membeli harta tanah melalui syarikat sifu hartanah.

Sifu hartanah akan mengatakan bahawa anda tidak benar benar mengeluarkan wang kerana komisen penjualan harta tanah sebanyak 2% akan dikembalikan kepada anda.

Namun, berbeza dengan agensi hartanah berdaftar, hanya membayar ejen hartanah komisyen kepada ejen apabila pembeli mereka benar benar membeli hartanah. Pembeli pula boleh mendapatkan senarai hartanah untuk dijual dan boleh viewing secara percuma daripada agensi hartanah.

Namun bagi client sifu hartanah, mereka perlu membayar untuk mendapatkan senarai hartanah apa yang sifu hartanah jual berserta yuran ketika mereka benar benar ingin membeli hartanah. Ini adalah dua kali kena makan (sebelum beli dan lepas beli) dari sisi pembeli dan penjual.

Selain itu, guru tahu bagaimana konsep herd mentality berfungsi, jadi guru akan mengatakan bahawa jika anda tidak cepat mendaftar sebagai pelanggan, anda mungkin tidak mempunyai akses ke unit yang baik (pemandangan baik, lantai, menghadap kawasan lapang dll) yang lebih baik kerana unit-unit ini akan diambil oleh client lain dulu yang cepat buat keputusan.

Non-Disclosure Clause in Client Agreement – Dalam client agreement, terdapat non-disclosure clause yang sangat memihak kepada syarikat sifu hartanah, guru akan memasukkan klausa tanpa pendedahan (NDA) untuk menakut nakutkan pelanggan agar tidak menceritakan sebarang maklumat kepada orang lain tanpa kebenaran sifu hartanah.

Antara kandungan non-disclosure clause dalam client agreement, termasuklah all information relating to each potential client; real estate property details and specific information shared only within the sifu hartanah events and groups,

Including but not limited to property developments or projects information provided by any real estate eveloper companies to sifu hartanah and/or its related companies for:

Its clients,

The events;

The business,

Plans and/or technology,

Finances and

Affairs of sifu hartanah including, but not limited to customer records, databases; developmental, marketing, sales, supplier, consulting relationship information operating, performance, and cost information.

Bermakna hampir semua maklumat adalah rahsia. Jika berlaku kerugian berkaitan hartanah sekalipun, tidak boleh menceritakan kepada orang lain. Client perlu membayar sejumlah besar gantirugi jika tidak mematuhi non-disclosure clause ini atau akan menghadapi tindakan undang undang.

Di Malaysia terdapat banyak undang-undang tetapi masalah yang kita ada di sini adalah pelaksanaannya dan sangat banyak loop-hole.

Sebenarnya, sangat sukar untuk menggunakan non-disclosure clause ini apabila subjek yang berkenaan adalah maklumat yang dapat diakses oleh masyarakat umum dan pada masa sama maklumat tersebut dikongsi di begitu banyak pelanggan.

Klausa non-dsiclosure biasa digunakan terutama untuk rahsia perdagangan, maklumat khusus syarikat atau maklumat peribadi (urusan perkahwinan). Terdapat banyak pelanggan yang mengalami kerugian, hanya mampu berdiam diri sahaja, kerana mereka tidak dapat berkongsi cerita mereka kerana mereka takut dengan akan non-disclosure clause ini.

Sudahlah rugi banyak, nanti kena bayar gantirugi besar pula jika ceritakan kepada orang lain. Akhirnya tiada cerita negatif disebarkan, hanya cerita baik-baik sahaja.

Dalam client agreement, dimasukkan clause di mana, pelanggan juga bersetuju untuk melakukan due diligence sendiri sebelum setuju untuk membeli hartanah yang disyorkan sifu hartanah.

Bermakna client dengan rela hati tahu bahawa dia akan menanggung risiko dan bertanggungjawab terhadap pelaburan yang dilakukannya. Jika rugi, salah sendiri.

Kemudian ada lagi program utama dan paling mahal sifu hartanah. Program ini hanya dapat diakses oleh client-client sahaja. Program-program lain yang lebih murah akan cuba mendorong untuk akhirnya ke sini. Rakan kongsi Sifu hartanah, miss ABC akan menghabiskan setengah hari untuk menjalani reka bentuk dalaman hartanah.

Dia akan menunjukkan reka bentuk dalaman hartanah yang berjaya mendapatkan sewa yang tinggi. Teka siapa yang melakukan pengubahsuaian tersebut? Firma reka bentuk dalaman Sifu hartanah (syarikat berasingan milik sifu hartanah).

Pada akhir seminarnya, sifu hartanah juga akan memberikan gambaran ringkas tentang apa yang dibeli oleh client dan memberi petunjuk bahawa clientnya mendapat keuntungan atas kertas dengan banyak. Sekiranya pelanggannya berjaya membeli harta tanah dengan harga RM600psf dan ia dilancarkan pada harga RM800psf kepada orang ramai,

Dia akan keluar dan mempromosikan bahawa pelanggannya memperoleh keuntungan atas kertas sebanyak RM200psf. Persoalannya, bolehkah client tersebut menjualkan balik hartanah yang dibeli pada RM600psf pada RM800psf sedangkan pemaju sendiri menjualkan sendiri selepas diskaun pada RM600psf?

Semasa seminar ini dan jika anda pelanggannya, dia akan mengesyorkan firma reka bentuk dalamannya, supaya anda dapat menyewa unit anda secepat mungkin. Kemudian sifu hartanah akan menjana wang dari sini juga.

Agensi Sublet – Sebagai sifu hartanah yang terkenal, dia berusaha menjadi pusat sehenti pelaburan hartanah bagi semua client. Semakin banyak servis ditawarkan, semakin banyak pendapatan boleh dijana dari seorang client.

Sebaik sahaja anda mengubahsuai unit menggunakan firma reka bentuk dalamannya sendiri, sifu hartanah akan menawarkan perkhidmatan sewa melalui syarikatnya. Di sini anda akan tertarik dengan syarikatnya kerana anda akan mendapat sewa lebih tinggi daripada tawaran pasaran.

Di sini, strategi yang digunakannya untuk mendapatkan sewa yang lebih tinggi adalah dengan menambahkan lebih banyak bilik, menyediakan kemudahan lengkap termasuk tv, aircond dan internet di setiap bilik.

Katakan pangsapuri ini mempunyai tiga bilik, dia akan menyarankan untuk menambahkan lebih banyak bilik seperti 5 bilik untuk memaksimumkan sewa.

Pada masa yang sama, syarikatnya akan memberikan aktiviti dan seminar percuma kepada penyewa sebagai nilai tambah. Tetapi ingat, semua perkara ini tidak percuma, anda perlu membayar sejumlah yuran dari syarikatnya antara 400-1000, utiliti, cukai pintu dan kos penyelenggaraan.

Firma itu akan menguruskan semuanya termasuk mencari penyewa baru sehingga dibaiki. Tetapi anda tidak dijamin full occupancy tetapi perlu membayar yuran bulanan ditetapkan. Apabila dikira semua kos, sebenarnya anda masih rugi.

B) PEMASARAN/MARKETING

Seminar awam – Dia akan mengadakan seminar percuma pendek (2-3 jam) dan mendorong orang untuk mengikuti seminar 2 hari/ menjadi pelanggan untuk mendapatkan lebih banyak maklumat dan faedah.

Media sosial – Setiap posting di media sosial seperti facebook, instagram, twitter, tik tok dirancang untuk mempengaruhi pendapat masyarakat untuk keuntungannya dan marketing funnel ke arah seminar + menjadi client dan akhirnya beli hartanahnya.

Dari semasa ke semasa, dia akan membuat posting mengenai seberapa baik prestasi pelanggannya (sedangkan pada hakikatnya mereka hanya memperoleh keuntungan di atas kertas, kerana entry price yang rendah/ “harga pembelian pukal”).

Keuntungan atas kertas ini hanya dapat jika hartanah dapat dijual pada harga retail. Hakikatnya hari ini, semua pemaju menawarkan pelbagai diskaun, rebat dan tawaran, harga sebenar jauh lebih rendah. Sudah pasti anda tidak mampu untuk jual pada harga retail sedangkan pemaju menawarkan harga yang murah.

Ini dirancang untuk meningkatkan profil awamnya dan ‘mempamerkan’ kemahirannya. Sifu juga mempunyai ramai pengikut yang dikatakan berjaya yang turut dipromosikan bersama.

Hakikatnya, semua pengikut sifu yang dikatakan berjaya, adalah berjaya dalam menarik lebih ramai lagi menjadi pengikut taasub sifu hartanah, convert menjadi clients dan membeli lebih banyak hartanah dari sifu hartanah. Sebenarnya, mereka adalah salesman yang berjaya, bukan pelabur hartanah berjaya.

Pengikut-pengikut yang berjaya ini telah menubuhkan kumpulan-kumpulan mereka mimik seperti konsep MLM. Secara tak lansung, mereka akan terus bergiat aktif menceritakan perkara baik-baik saja tentang sifu hartanah dan program sifu hartanah.

Claim memiliki banyak harta tanah – sifu hartanah mendakwa memiliki banyak hartanah dan menghasilkan banyak keuntungan daripada hartanah. Semakan dengan LHDN, sifu hartanah ini hanya memiliki hartanah jauh lebih sedikit daripada yang dikatakan.

Hakikatnya, siapa yang beli hartanah undercon dalam tempoh 5 tahun lepas, akan mengalami kerugian, sewa yang rendah dan harga jualan pun rendah. Sesiapa sahaja boleh mendakwa perkara itu. Anda adalah pemilik harta tanah walaupun anda memiliki 1% harta tanah. Adakah anda benar-benar berfikir bahawa dia memiliki 100% untuk semua harta itu?

Testimoni client/ student- Sekiranya anda semak kisah kejayaan/ testimoni, satu-satunya kisah yang dapat anda temui dari client/student ialah: berapa harga yang dibeli oleh client (vs market value) atau berapa unit hartanah yang mereka beli secara serentak (multiple submission or loan compression).

Kebanyakkannya berjaya mendapatkan paper gain, yang belum tentu dapat. Kisah kejayaan sebenar adalah apabila pelajar anda berjaya menjual pelaburan mereka dengan pulangan yang lumayan, jadi metrik kejayaan sebenar adalah seperti hartanah yang dijual pada ROI sebanyak xx% dalam masa x tahun, dsb.

Propert cashback – Sifu hartanah akan menunjukkan bahawa kisah kejayaan client dalam mendapatkan banyak cahsback berjumlah ratus ribu ringgit dari multiple submission atau loan compression dan mendapatkan harta yang akan disewakan dengan cepat.

Cashback akan digunakan untuk furnish hartanah dengan baik menggunakan firma reka bentuk dalaman sifu dan melakukan financial engineering. Sifu akan menunjukkan bagaimana seseorang dapat menyelesaikan pinjaman peribadi, kad kredit menggunakan cashback dan mendapat pembayaran lebih rendah.

Tetapi hartanah yang dibeli oleh client akan menjadi lebih mahal harganya kerana cashback. Pemaju telah membuat pengiraan mereka untuk tidak menanggung kerugian sebelum memberikan pulangan tunai/ cashback atau potongan.

Pemaju sebenarnya masih untung. Apa sebenarnya pemaju buat ialah, menaikkan harga hartanah dan memberi diskaun, rebat dan cashback.

Dapatlah mengaburi mata pembeli sebenarnya dapat harga murah tapi masih mahal. Sebab itu hari ini terdapat banyak lambakan hartanah siap tak terjual walaupun banyak diskaun, rebat, tawaran dan cashback diberi.

Akhirnya masalah timbul ketika pelanggan cuba menjual kembali hartanah tersebut dalam pasaran subsale/ secondary, tidak ada pembeli yang mahu membeli harta tanah tersebut. Akhirnya apabila tidak lagi mampu menanggung beban pelaburan hartanah, hartanah tersebut terlelong.

Client Referral Program- Di sinilah sifu hartanah akan merekrut lebih banyak client. Setiap client baru yang dirujuk, anda akan mendapat sejumlah referal fees berdasarkan pakej client yang anda pilih semasa menjadi client.

Tambahan, anda akan mendapat lebih banyak referal fees dalam peratus harga hartanah, jika client yang dirujuk membeli harta baru setelah menyertai.

Katakan harta tanah 500k, anda akan mendapat 0.5% referal fees bersamaan dengan RM2.5k. Oleh itu, banyak client yang sedia ada cuba mendapatkan lebih banyak client baru untuk menyertai program sifu hartanah dan akhirnya membeli lebih banyak hartanah dari sifu hartanah.

Lebih banyak kumpulan seperti MLM ditubuhkan di bawah sifu hartanah untuk merekrut client baru. Beberapa kumpulan memberi tumpuan kepada kakitangan kerajaan seperti guru atau doktor. Ada yang memberi tumpuan kepada kakitangan GLC.

Jangan hairan anda pasti jumpa banyak facebook page berkisar sifu hartanah yang mempromosikan kebaikan menjadi cleint sifu hartanah. Kebanyakkan daripada mereka akan cuba merujuk potensi client baru kepada seminar mingguan percuma sifu hartanah.

C) The Real Money – Lubuk Duit Sebenar Sifu Hartanah

Commissions from property developers – Di sinilah saya fikir di mana sifu hartanah menghasilkan wang sebenar, banyak wang. Sifu akan pergi ke pemaju dan cuba merundingkan pembelian pukal. Dia akan menandatangani perjanjian underwriting dengan pemaju untuk itu dan mendapat potongan harga yang besar.

Katakanlah dia mendapat diskaun 40%, dia memberikan diskaun 30% kepada pelanggannya dan menyimpan komisyen 10% untuk dirinya sendiri. Sebahagian besar cadangan hartanahnya kurang dari RM1 juta seunit. Dengan andaian RM500k, potongan 10% adalah RM50,000 seunit.

Dengan mengandaikan bahawa dia telah merangkumi keseluruhan 500 unit dalam pembangunan dan 100% kadar pengambilan oleh client dan pengikutnya, sifu akan memperoleh ~ RM25 juta komisyen dari satu pembangunan sahaja.

Itulah sebabnya sifu sangat menggalakkan client melakukan multiple submission or loan compression, sehingga dia dapat menjual lebih banyak unit dan mendapat komisen lebih banyak.

Sekarang, kita tahu bahawa terdapat banyak hartanah yang tidak terjual dan tidak terjual di pasaran. These are junk properties unable to sell by its own. Pemaju dengan senang hati memberikan lebih banyak diskaun atau insentif kepada sesiapa sahaja yang membeli banyak hartanah sampah/ tak laku ini sehingga pemaju dapat membersihkan stoknya.

Mengapa sifu mempunyai insentif untuk menjual hartanah sampah ini? Secara amnya hartanah yang lebih buruk/ sampah/ junk (lebih sukar bagi pemaju untuk menjual sendiri), semakin tinggi komisen yang akan diperolehi oleh ejen atau penjual. A good property will sell by it own.

Sebelumnya sifu sangat menentang cashback property tetapi sekarang saya faham bahawa sifu mempromosikannya sekarang kerana dapat menjual lebih banyak unit. Cashback are basically marked-up products with discounts.

Guru akan memberitahu anda bahawa harta tanah akan mempunyai aliran keluar tunai yang negatif pada awalnya dan harta tanah anda akan meningkat dua kali ganda/ tiga kali ganda dalam 10-20 tahun. Walaupun ia dua kali ganda/ tiga kali ganda dalam masa 20 tahun, adakah senang mencari pembeli dan menjual utk dapatkan wang?

Adakah anda sendiri akan membeli kondominium atau apartment berusia 20 tahun yang harga lebih mahal dari yang baru? If a property development is full of investors vs own-stay buyers, supply > demand, do you think you can fetch a high rental when everyone is being coached by the same person and use guru’s ID firm?

What would be your competitive advantage for your own unit then? Kesudahannya masing-masing akan berlawan menurunkan harga sewa untuk cepat dapat sewa.

A good property development sells itself. Projek hartanah yang bagus akan terjual dengan sendirinya. Sekiranya anda seorang pemaju hartanah dan anda tahu bahawa unit hartanah anda jual akan mendapat permintaan tinggi dan akan laris:

– Adakah anda akan mengupah ejen luar (membayarnya berjuta-juta komisyen penjualan) untuk membantu menjual unit anda?

– Adakah anda akan membuat underwriting agreement (a form of insurance to guarantee sales) dengan ejen jualan/ pihak ketiga?

– Adakah anda akan memberikan potongan harga/ diskaun/rebat/ cashback yang besar/ banyak kepada pembeli terutama bulk purchase?

Ada sebab mengapa sifu hartanah fokus pada hartanah undercon terutama jenis kondominium, servis apartment dan pelancaran baru (new launch).

Kerana ia adalah satu-satunya kelas hartanah di mana mereka dapat menghasilkan komisyen dalam jumlah yang banyak.

Bayangkan kalau boleh menjana puluhan ribu komisyen bagi setiap hartanah dijual, ditambah pula dengan pengaruh sifu hartanah yang boleh digunakan untuk menjual ratusan unit dengan mudah. Ini adalah satu jalan cepat kaya dan berjaya.

Mengapa hendak melabur dalam hartanah, hakikatnya anda harus menanggung risiko pinjaman besar, beratus ribu ringgit? Padahal anda dapat menjana lebih banyak wang dengan menjual harta tanah dengan harga markup tanpa risiko?

Anda hanya boleh membeli 2 hartanah dengan pinjaman 90% atau lebih dengan pemampatan pinjaman, sehingga jumlah tertentu sahaja.

Tetapi, dengan menjual hartanah yang tidak terjual/tak laku/sampah, anda boleh menjual lebih banyak harta tanah dan menghasilkan banyak wang. Mampu menghasilkan jutaan ringgit. Hanya langit yang hadnya.

Modus operandi sifu hartanah menunjukkan sifu hartanah cuba menawarkan semua servis tentang pelaburan hartanah kepada pengikutnya dan buat duit di sepanjang perjalanan pelaburan hartanah pengikutnya. Bahasa mudah, makan keliling selagi boleh.

Adakah hartanah yang dilaburkan boleh untung untuk jangka masa pendek dan panjang, itu suatu persoalan yang perlu dijawab.

Sebagai mangsa sifu hartanah, saya merasakan apa yang dilakukan sifu hartanah adalah untuk keuntungan diri sendiri sahaja. Sifu hartanah yang sebenarnya membuat keuntungan berlipat kali ganda dalam pelaburan hartanah tanpa ambil risiko pelaburan hartanah.

Kesimpulannya, boleh belajar teori/ konsep dari guru/ sifu hartanah, tetapi jangan terima cadangan pembelian hartanah guru kerana guru mempunyai kepentingan di dalamnya.

Hutang pelaburan hartanah sangat besar nilainya dan panjang tempohnya. Kesilapan melabur hartanah boleh membawa kesilapan kewangan yang besar dalam hidup.

Sumber – Fezul (mangsa sifu hartanah) (Bukan nama sebenar) via IIUMC

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *